Buscar una propiedad en Marbella puede ser una experiencia estresante, debido a la falta de una base de datos completa y exhaustiva de todas las propiedades listadas en el mercado o de leyes que regulen el sector, a diferencia de otros países.
Habiendo pasado nosotros mismos por el proceso de compra a nivel privado, sabemos la importancia de trabajar con un agente inmobiliario de buena reputación, con un estricto código de conducta y acceso a una importante base de datos de propiedades para garantizar que el proceso de compra sea lo más sencillo y transparente posible, además de tener acceso al mayor número de propiedades en venta que cumplan con los requisitos de uno.
Nuestra empresa ya cuenta con una amplia cartera de propiedades rehabilitadas, tanto de segunda mano como de obra nueva.
Nuestro equipo de ventas está formado por personas con un gran conocimiento del mercado inmobiliario en la costa del Sol para garantizar que reciba el mejor asesoramiento y orientación posible en relación con sus inversiones inmobiliarias, así como con su mudanza a nuestra zona.
La combinación de todo lo anterior nos permite ofrecer una experiencia inigualable y acceso a la mayoría de las propiedades en venta en las zonas de la costa del Sol. Nos encanta trabajar exclusivamente para nuestros clientes y guiarlos durante todo el proceso de compra y establecimiento de una nueva dirección en Marbella, ya sea de temporada o permanente.
A continuación le presentamos algunos consejos que le ayudarán a guiarle a través del proceso de realizar una oferta, el proceso de compra desde la oferta hasta la finalización, así como los impuestos que tendrá que pagar al comprar / ser propietario de una propiedad en Marbella.
Una guía completa para comprar una propiedad en España
1. Realizar una oferta
Si está considerando una propiedad en un nuevo edificio o desarrollo, se le proporcionará la lista de precios, así como las condiciones de pago. Es habitual que el pago se distribuya durante el período de construcción y que el pago final se realice al finalizar la construcción y tomar posesión de su propiedad. Aquí puede haber diferencias y algunos desarrolladores pueden solicitar un pago inicial mayor o más pagos por etapas que otros. Algunos también estarán dispuestos a modificar estos pagos por etapas para adaptarse a sus finanzas. Nuevamente, aquí es donde su agente puede ayudarlo y negociar los mejores términos si es posible.
Sin embargo, cuando se hace una oferta para comprar una propiedad a un propietario privado, el proceso puede ser diferente. Una vez que haya encontrado la propiedad que le gusta, debe asegurarla mediante un acuerdo que sea legalmente vinculante entre el comprador y el vendedor.
El primer paso es que hagas una oferta de compra por escrito a través de tu agente. Es aconsejable que esta oferta esté respaldada por un depósito de entre 6.000 y 20.000 € para demostrar al propietario que eres un cliente serio. El agente retendrá este depósito en una cuenta especial para clientes durante los próximos días, generalmente un par de semanas, hasta que se firme el contrato privado. Si la oferta no es aceptada y las negociaciones finalizan, se te devolverá el depósito.
La carta de oferta debe incluir:
- El precio ofrecido
- La duración de la oferta con límite de tiempo.
- Las condiciones de pago propuestas y el tiempo de ejecución
- Qué debe incluirse en la venta y si está sujeta a alguna contingencia. Una contingencia es una oferta con una condición o requisito adjunto y el acuerdo solo se llevará a cabo si se cumple la contingencia. A veces hay contingencias con la oferta, la contraoferta o ambas. Algunas de estas contingencias pueden ser que compre la propiedad sujeta a que se realicen algunas reparaciones o a la aprobación de su solicitud de hipoteca, por ejemplo, o la inclusión de algunos muebles, etc.
El vendedor puede decidir aceptar su oferta, hacerle una contraoferta o rechazarla. Una vez aceptada la oferta, el siguiente paso es redactar un contrato privado y, al firmarlo, se paga un mínimo del 10% del precio menos el importe pagado con la oferta. Lo habitual es que la venta se complete en un plazo de 30 a 45 días.
Como comprador, utilice las siguientes pautas:
Haga una oferta razonable, es probable que el vendedor no responda si la oferta es demasiado baja. Además, es posible que no lo tomen en serio y se muestren reacios a hacer una contraoferta. Averigüe cuál es el valor real y si el vendedor ha rechazado otras ofertas. No haga una oferta muy baja a menos que sepa que el vendedor está abierto a ellas. Si el vendedor está presente durante sus visitas a la propiedad, evite dar su opinión personal sobre la misma.
Asegúrese de comprender todos los artículos incluidos en la venta, por ejemplo, muebles y accesorios. Aunque es habitual que se incluyan los artículos que son accesorios permanentes, asegúrese de que formen parte de la venta. Sin embargo, si hay algunos artículos especiales, como una estatua, una lámpara o un candelabro, cuadros y artículos personales, normalmente se excluirán. Evite las discusiones sobre un mueble, que puede no tener un valor real para usted, pero es valioso para el vendedor porque tiene un valor emocional asociado. A menudo hemos visto ventas que fracasan por este motivo. Deje que su agente negocie.
También es recomendable contar con un abogado que hable su idioma. El abogado comprobará en el registro de la propiedad que la propiedad está debidamente inscrita y que no existen cargas ni gravámenes y preparará el contrato privado y también las escrituras públicas de compraventa. Si existe una hipoteca, es habitual que ésta se pague y cancele antes o al finalizar la escritura pública ante notario.
2. El proceso de compra: desde la oferta hasta la finalización
Una vez elegida la propiedad, se ha realizado una oferta y ésta ha sido aceptada por el vendedor y se han pactado los términos de la compraventa:
- Para retirar la propiedad del mercado se paga un depósito de reserva. La reserva suele ser del 1 % del precio de venta acordado.
- Se fija una fecha para la firma del contrato de compraventa privado entre las partes, momento en el que es habitual pagar el 10% del precio de venta acordado.
- La formalización de la escritura de compraventa (escritura pública) debe ser firmada por ambas partes ante un notario público español. La función del notario es certificar esta escritura de compraventa como documento público registrado.
NIE (Número de Identificación de Extranjeros)
Todo comprador que no tenga nacionalidad española deberá obtener un NIE en la Policía Local. Este número es obligatorio para cualquier operación inmobiliaria (compraventa, suministros, seguros, etc.).
Permisos de residencia
No es necesario tener un permiso de residencia para comprar una propiedad en España, a menos que planee vivir en España durante más de 183 días naturales al año. En ese caso, deberá solicitar la residencia fiscal en España. Los ciudadanos no comunitarios que deseen residir permanentemente en España deben obtener un visado en el Consulado español en su país de origen. Con este visado podrán solicitar un permiso de residencia.
Visa Dorada
Para atraer inversiones a España, el gobierno decidió en 2013 conceder un permiso de residencia válido por dos años (ampliado a cinco años en 2015 e incluyendo permiso para trabajar en el país) y una vía para obtener la ciudadanía a largo plazo a todos aquellos que estén dispuestos a invertir al menos 500.000 euros en propiedades españolas. Las alternativas a la inversión inmobiliaria incluyen depositar un millón de euros en una cuenta bancaria española, invertir en acciones de empresas españolas por la misma cantidad o 2 millones de euros en deuda pública española o crear un proyecto en el país que genere empleo.
Se puede renovar indefinidamente mientras se mantenga la inversión. Durante un año, el inversor podrá residir o no en España, sin que ello afecte a su visado de residencia. Para mantener y renovar este visado, el solicitante deberá entrar en territorio español al menos una vez al año.
3. Costos de compra / Impuestos
Por lo general, los impuestos, honorarios legales y gastos directamente relacionados con la compra de una propiedad residencial terminada ascienden aproximadamente al 10% del precio de venta.
Viviendas nuevas adquiridas directamente a un promotor o constructor: No se paga impuesto de transmisiones patrimoniales, pero sí un IVA del 10% del valor de venta, más un impuesto de actos jurídicos documentados del 1,2%. Sin embargo, en locales comerciales y algunos garajes, no adosados a una vivienda y solares adquiridos directamente a un promotor o constructor, el IVA es del 21% más un impuesto de actos jurídicos documentados del 1,2%.
Viviendas de segunda mano: Existe un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se fija en el 7% del valor de referencia* del inmueble para todas las transacciones inmobiliarias que se produzcan a partir del 28/4/21.
*Valor de referencia para el cálculo del impuesto de transmisiones patrimoniales: La base imponible es el mayor de los siguientes: el precio de venta declarado o el valor de referencia. El valor de referencia se obtiene tomando el valor catastral del inmueble y aplicándole un múltiplo que depende de cada municipio y que las autoridades establecen en función de los valores de mercado y se actualiza cada año. Para consultar el valor de referencia de un inmueble, visita la web de la Sede del Catastro y con la referencia catastral del inmueble podrás obtenerlo.
Sin embargo, existen algunas excepciones o reducciones en el impuesto de transmisiones patrimoniales para residentes, profesionales y empresas:
- Transmisión de un inmueble destinado a vivienda habitual, si el valor del mismo no supera los 150.000 euros: 6%.
- Transmisión de un inmueble cuyo valor no exceda de 150.000 euros cuando se destine a vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años, víctima de violencia de género, víctima de terrorismo o se adquiera en un municipio con problemas de despoblación: 3,5%.
- Transmisión de un inmueble cuyo valor no exceda de 250.000 euros, cuando el adquirente tenga legalmente la consideración de persona con discapacidad en grado igual o superior al 33%, o miembro de una familia numerosa: 3,5%.
- Adquisición de vivienda para su reventa por persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que resulten de aplicación las normas de adaptación del Plan General del Sector Inmobiliario: 2%. El nuevo propietario dispondrá de un plazo de 5 años para vender el inmueble. Si en dicho plazo no se vende el inmueble, el propietario deberá abonar la diferencia para compensar hasta el tipo normal aplicable.
- En el caso de que tanto el vendedor como el comprador sean personas jurídicas o autónomos sujetos pasivos del IVA, y se renuncie a la exención del IVA, se produce una “inversión del sujeto pasivo del IVA”, y en consecuencia se paga un IVA del 0% y un 1,2% de AJD. En definitiva, las segundas y posteriores ventas de inmuebles entre empresas/empresarios solo están sujetas al pago del 1,2% de AJD.
- Determinadas operaciones en las que participen SGR o empresas del sector público estatal o andaluz cuya finalidad sea la prestación de garantías: 2%.
Honorarios de notario y abogado:
Según la ley, el 80% de los honorarios del notario corren a cargo del vendedor, aunque en la práctica lo habitual es que el comprador deba asumir la totalidad del importe. Los honorarios se aplican según la escala establecida por la ley. Los honorarios del notario y la inscripción del título en el Registro de la Propiedad están estipulados por ley en una escala variable y ascienden aproximadamente al 0,5% del precio de compra.
Es recomendable contratar a un abogado local para que asesore al comprador sobre cualquier aspecto de la inversión. Los honorarios del abogado son aproximadamente el 1% del precio de compra de la propiedad.
Registro
Es necesario registrar la nueva propiedad mediante la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es el último paso para asegurar el título legal de la propiedad.
Propiedad
Un inmueble puede ser propiedad de una persona física o de una entidad jurídica. Las entidades jurídicas propietarias del inmueble pueden ser empresas españolas o extranjeras. Para más información lea nuestro artículo sobre comprar una propiedad a través de una empresa .
En cualquier caso recomendamos consultar con un asesor fiscal.
4. Impuestos y gastos anuales sobre la propiedad
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Se trata de un impuesto sobre bienes inmuebles que cobra el Ayuntamiento y que actualmente es un porcentaje sobre el valor catastral. Puede variar en función del municipio donde se encuentre el inmueble. Como referencia, los tipos aplicables oscilan entre el 0,3% y el 1,3% del valor catastral del inmueble.
Antes de formalizar la compra del inmueble, deberás obtener del vendedor una copia del último recibo del IBI pagado. En él podrás consultar el valor y el importe exacto del impuesto.
Impuesto sobre la basura
Deberá pagarse a las autoridades locales en la cantidad que ellas estipulen.
Cargos comunitarios
Estas tasas se abonarán a la Comunidad de Propietarios por los servicios y mantenimiento de las zonas comunes cuando la vivienda se encuentre en urbanización o condominio. En el momento de la firma de la escritura de compraventa en notaría, estas tasas deberán estar al corriente de pago y el propietario deberá aportar un certificado expedido por la comunidad de propietarios, sellado y firmado por el administrador. El coste de este certificado correrá a cargo del propietario.
Impuesto personal anual
Impuesto sobre la Renta de Residentes.
Los impuestos que se aplican son diferentes entre residentes y no residentes. Se tienen en cuenta los ingresos laborales, los bienes inmuebles, los beneficios fiscales, etc. Debido a una serie de factores relevantes que pueden variar según las circunstancias de cada individuo, le recomendamos que obtenga más información de un asesor profesional.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Se trata de un impuesto anual que se paga a partir del año siguiente a la compra. La Agencia Tributaria estima que todo propietario no residente obtiene un beneficio económico de su propiedad y por ello asigna a cada inmueble una renta atribuida anual del 1,1% o 2% del valor catastral de su inmueble.
Si el valor catastral del inmueble ha sido actualizado en los últimos 10 años, la renta atribuida es del 1,1% del valor catastral, que se utiliza como base para el cálculo del impuesto de no residentes. Si el valor catastral fue actualizado hace más de 10 años, la renta atribuida pasa a ser del 2% del valor catastral.
Los propietarios residentes en países no pertenecientes a la UE pagan el 24% de la base imponible (ya sea el 1,1% o el 2% del valor catastral).
Los propietarios residentes en otro Estado miembro de la UE, Islandia y Noruega pagan el 19 % de la base imponible. Se trata de un tipo reducido que se aplica desde 2016.
Si alquila su propiedad a un tercero, los residentes de la UE, Islandia y Noruega pagan impuestos trimestralmente sobre los ingresos netos (deduciendo ciertos gastos) y a un tipo impositivo del 19%. Todos los demás no residentes tributan sobre los ingresos brutos (no se deducen gastos) y el tipo impositivo es del 24%. En ese caso, y durante el período de alquiler, no se aplicaría el tipo impositivo atribuido sobre la renta especificado anteriormente y solo se gravarían los ingresos reales.
Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía
Con efectos a partir del ejercicio 2022 y con carácter indefinido, este impuesto queda bonificado al 100% en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Impuesto solidario
En diciembre de 2022 se aprobó el “Impuesto Temporal de Solidaridad a las Grandes Fortunas”, aplicable a personas físicas con un patrimonio neto superior a 3 millones de euros. El tipo oscila entre el 1,7% y el 3,5% y en principio solo estará en vigor durante dos años (2022 y 2023). Las comunidades autónomas de Andalucía y Madrid han presentado recursos ante el Tribunal Constitucional pidiendo su suspensión por considerar inconstitucional este impuesto. El Tribunal admitió a trámite los recursos en marzo de 2023 pero ha denegado la suspensión inmediata del impuesto, por lo que la situación en la actualidad es que es aplicable.
En vista de lo anterior, es recomendable discutir con un asesor profesional los montos potenciales a pagar por este impuesto que, por ejemplo, podrían ser los siguientes:
– Compra de un inmueble de 5 M€: 34.000 € de impuestos
– Compra de un inmueble de 8 M€: 95.600 € de impuestos
– Compra de un inmueble de 12 M€: 197.860 € de impuestos
Propiedad de una empresa no residente
Cuando un inmueble sea propiedad de una estructura corporativa ubicada en una jurisdicción fuera de España, que esté clasificada como paraíso fiscal o en un territorio sin tratado de doble imposición con España, se pagará un impuesto anual del 3% del valor catastral.
Las leyes y normativas están sujetas a cambios, al igual que las circunstancias personales de cada individuo. Esta información se ha elaborado como guía para posibles compradores de propiedades en España, no pretende proporcionar ni sustituir el asesoramiento legal que debe obtenerse de un profesional cualificado, ni tiene ningún efecto contractual.
